Retenez l'essentiel en une phrase
- Impôt non-résidents : Les propriétaires étrangers en Espagne sont soumis à l’IRNR Espagne, même sans revenus locatifs, via une imposition forfaitaire sur la valeur cadastrale.
- Déclaration fiscale Espagne : Le formulaire modèle 210 doit être déposé annuellement pour déclarer les revenus ou la valeur locative fictive du bien.
- Obligations fiscales non-résidents : Tout bien immobilier, y compris un parking ou une cave, engendre une obligation déclarative au titre de l’IRNR.
- Double imposition Espagne France : La convention fiscale franco-espagnole évite la double imposition grâce à un crédit d’impôt sur les revenus ou plus-values déclarés.
- Revente bien immobilier : À la cession, un acompte de 3 % est retenu par l’acheteur, et l’impôt sur la plus-value est dû au niveau national et municipal.
Le notaire vient de poser son stylo et vous tenez enfin les clés de votre appartement à Alicante. La vue sur mer efface le souvenir des négociations serrées, mais une question demeure : qu’en est-il de l’administration fiscale espagnole ? Acheter en Espagne, c’est vivre un rêve, mais aussi entrer dans un cadre rigoureux où l’oubli d’une déclaration peut coûter cher. L’impôt des non-résidents n’est pas une formalité, c’est une obligation qui commence dès la signature.
L’IRNR : le pilier de la fiscalité pour les propriétaires étrangers
Comprendre l'impôt sur le revenu des non-résidents
Vous n’habitez pas en Espagne ? Vous êtes pourtant imposable sur vos revenus immobiliers liés au territoire. L’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) s’applique à tout propriétaire étranger, qu’il loue son bien ou non. En cas d’usage personnel, une imposition forfaitaire est calculée sur la valeur cadastrale du logement, même si le bien n’est pas généré de revenu. Pour les ressortissants de l’Union européenne, le taux est fixé à 19 %.
Dans le cas d’une location, l’imposition repose sur les revenus réels, après déduction de charges admises (entretien, assurance, IBI, etc.). Sans amortissement, la fiscalité peut sembler exigeante. Pour sécuriser votre achat, il est essentiel de bien anticiper le calcul de l'impôt des non-résidents en Espagne avec Olé Immobilier.
Les échéances et formulaires indispensables de l'investisseur
Le Modelo 210 : votre déclaration annuelle
Le formulaire Modelo 210 est l’outil central de votre déclaration fiscale. Il doit être rempli chaque année, généralement avant la fin du mois de décembre, pour déclarer les revenus de l’année civile écoulée. Deux régimes distincts s’appliquent :
- 🏡 Bien non loué : imposition sur une valeur locative fictive, actuellement de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, selon la zone
- 🏨 Bien loué : imposition sur les revenus nets, déduction faite des charges justifiées et d’un abattement de 60 % pour frais forfaitaires pour les locations de longue durée (si régime général)
La régularité de vos déclarations évite les pénalités et renforce la conformité de votre statut patrimonial.
L'importance du NIE et du compte bancaire local
Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est votre sésame fiscal. Aucune déclaration IRNR ne peut être déposée sans ce numéro. Il doit être demandé dès l’acquisition du bien, souvent avec l’aide d’un notaire ou d’un gestionnaire local. Parallèlement, ouvrir un compte bancaire espagnol est fortement recommandé, voire indispensable. Il permet de régler l’IBI, les charges de copropriété, et surtout de recevoir les prélèvements de l’administration fiscale - évitant ainsi les retards ou oublis coûteux.
Fiscalité locale et nationale : le cumul des taxes lors de l’achat
La taxe foncière espagnole (IBI)
À ne pas confondre avec l’IRNR, l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) est la taxe foncière perçue par la mairie. Elle est due chaque année par tout propriétaire, résident ou non. Son montant varie selon la valeur cadastrale du bien et la municipalité : les taux oscillent entre 0,4 % et 1,1 %. Ce prélèvement finance les services locaux et s’ajoute naturellement à votre charge annuelle.
Contrairement à la France, il n’existe pas de taxe d’habitation en Espagne. En revanche, d’autres frais peuvent s’ajouter selon la région : certaines communautés autonomes appliquent des surtaxes sur les revenus locatifs, ou exigent des déclarations complémentaires. Rester informé, c’est éviter les mauvaises surprises.
Simulation des coûts fiscaux selon l'usage du bien
Anticiper vos obligations fiscales dépend de l’usage que vous faites de votre bien. Location ou résidence secondaire ? Les règles changent. Voici une comparaison claire des obligations selon deux scénarios courants :
| 🗂️ Type de bien | 📈 Taux d'imposition applicable (UE) | 📅 Fréquence de déclaration | 💡 Déductions possibles |
|---|---|---|---|
| Résidence secondaire (non louée) | 19 % sur 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale | Annuelle (fin d’année) | Aucune (imposition forfaitaire) |
| Investissement locatif (location longue durée) | 19 % sur revenus nets (après charges et abattement) | Annuelle (avant fin décembre) | Charges réelles + abattement 60 % |
Anticiper la revente et la plus-value immobilière
La retenue des 3 % à la vente
En cas de revente d’un bien immobilier détenu en Espagne, l’acheteur - s’il est particulier - doit retenir 3 % du prix de vente au profit de l’Agence tributaire espagnole. Ce mécanisme, appelé retención del 3 %, vise à garantir que l’impôt sur la plus-value du vendeur non-résident sera bien payé. Cette somme est versée au fisc espagnol via le formulaire Modelo 211.
Le vendeur peut demander le remboursement du trop-perçu si sa plus-value réelle génère un impôt inférieur aux 3 %. La déclaration de cession (Modelo 210 complémentaire) est donc cruciale pour régulariser la situation.
L'impôt sur la plus-value ou 'Plusvalía'
La Plusvalía municipal est un impôt local dû à la mairie sur l’augmentation de la valeur du terrain pendant la période de détention du bien. Elle est calculée sur la base du catastro (cadastre) et des années de possession. Depuis plusieurs années, ce prélèvement fait débat et a été réformé : certaines décisions judiciaires ont annulé des paiements passés, mais le dispositif reste en vigueur, sous une forme modulée.
Parallèlement, l’impôt sur la plus-value nationale (dans le cadre de l’IRNR) est dû sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, réajusté pour inflation. Le taux peut atteindre jusqu’à 19 % à 26 %, selon l’ancienneté et le montant du gain.
Prévenir la double imposition France-Espagne
Heureusement, la convention fiscale franco-espagnole évite que vous payiez deux fois sur le même revenu ou la même plus-value. En France, les revenus locatifs ou les plus-values immobilières générés en Espagne doivent être déclarés, mais un crédit d’impôt est accordé pour les montants déjà versés outre-Pyrénées. Cela neutralise l’effet de double imposition. Attention toutefois : la déclaration reste obligatoire, et l’absence de crédit complet dans certains cas peut surprendre. L’anticipation avec un conseiller fiscal bilingue est souvent la clé du bon équilibre.
Les questions qui reviennent
Est-il plus avantageux de déclarer mon impôt en tant que personne physique ou via une SCI française ?
Généralement, détenir un bien en Espagne via une SCI française n’est pas recommandé pour un non-résident. Cela expose à une double imposition et complique les déclarations. La détention directe, en nom propre, reste la voie la plus simple et souvent la plus efficace, notamment grâce à la convention fiscale.
Je possède un parking seul en Espagne, dois-je quand même remplir le Modelo 210 ?
Oui. Tout bien immobilier détenu en Espagne, y compris un parking, une cave ou un local, génère une obligation déclarative au titre de l’IRNR. Même sans revenu locatif, la valeur cadastrale du bien sert de base à l’imposition forfaitaire. L’administration espagnole ne fait pas de distinction selon la nature du bien.
Comment la nouvelle loi sur le logement en Espagne impacte-t-elle mes impôts locatifs en 2026 ?
La loi sur le logement vise à encadrer les loyers dans les zones tendues, mais n’affecte pas directement les taux d’imposition. Toutefois, les propriétaires bénéficiant de réductions fiscales pour location à prix modéré doivent déclarer ces avantages, ce qui peut modifier le calcul de leur base imposable dans certains cas.